Tiềm năng và dư địa phát triển của phân khúc nhà ở tầng lớp tại Việt Nam đang còn rất lớn. Tuy nhiên, với các chính sách như hiện tại, đa phần các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang “nhìn trước ngó sau" với phân khúc "khó nhằn" này.
Nhà ở tầng lớp dẫn dắt thị trường thời kì tới
Năm 2023, thị trường bất động sản toàn cầu được dự báo sẽ Nasco Express diễn biến chậm lại. Thị trường Việt Nam cũng khó tránh khỏi những tác động. Tuy nhiên, theo dự báo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã ban bố tại Hội thảo “Bắt mạch Thị trường bất động sản và dự báo”, phân khúc nhà ở tầng lớp, nhà ở bình dân sẽ tăng trưởng bởi dư địa phát triển đô thị vẫn đang thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư.
Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, dự báo nhu cầu về nhà ở thời đoạn 2021 - 2030 sẽ tiếp tục gia tăng, đặc biệt tại khu vực thành phố. Tỷ lệ dân số tỉnh thành hiện khoảng 40% và sẽ tăng lên khoảng 45% vào năm 2030. Với tốc độ tăng dân số và nhu cầu nhà ở ngày nay, mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị. Hai thành thị lớn có sức hút dân số cao, Nasco Express đòi hỏi gia tăng nhanh diện tích nhà ở đô thị là Hà Nội và TP.HCM, sẽ chiếm trên 50% diện tích đất thành phố của cả nước và 75% tăng trưởng không gian thành phố với khoảng 2/3 lượng nhu cầu nhà ở hàng năm.
Trong bối cảnh thị trường trầm lắng, việc phát triển nhà ở từng lớp vừa là để đáp ứng nhu cầu cần yếu của đối tượng chính sách vừa là đòn bẩy kích thích dòng chảy kinh tế, hoạt động của 38 ngành nghề khác có liên can đến thị trường bất động sản.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, đến nay, trên địa bàn cả nước đã hoàn tất 301 dự án nhà ở từng lớp khu vực đô thị với khoảng 155.800 căn, tương đương với tổng diện tích 7,8 triệu mét vuông.
Nguồn cung nhà ở tầng lớp đạt được từ thực tiễn còn một khoảng cách quá lớn so với kỳ vọng đặt ra. căn nguyên do quá trình khai triển phát triển nhà ở từng lớp còn gặp phải nhiều khó khăn, vướng mắc.
Khó khăn xuyên suốt quá trình khai triển
thời kì qua, quốc gia đã có nhiều núm trong việc ban hành chính sách nhằm cuộn doanh nghiệp tham dự phát triển nhà ở xã hội, cải thiện nguồn cung phân khúc nhà ở từng lớp. Tuy nhiên, những chính sách này vẫn còn nhiều Nasco Express bất cập, thiếu đồng bộ, tạo ra nhiều điểm nghẽn khiến các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở xã hội.
Ngoài các chính sách đã Nasco Express được đưa ra, muốn thực hành thành công đề án xây dựng chí ít 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, Nhà nước cần nghiên cứu ban hành thêm các cơ chế đặc thù riêng, đặc Nasco Express biệt là về vốn và quỹ đất để khuyến khích doanh nghiệp tham dự phát triển dự án nhà ở xã hội (NƠXH).
Theo đó, Khoản 1 Điều 5 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP quy định: “Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu thành phố có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên tại các thành thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5ha trở lên tại các thành thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền thông qua, đã đầu tư xây dựng Nasco Express hệ thống Nasco Express hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội”.
Tuy nhiên, không phải dự án nhà ở thương mại nào cũng thích hợp để xây dựng NƠXH trong cùng dự án, nhất là tại các dự án nhà ở cao cấp, dự án nhà ở trung cấp. Việc bố trí 20% quỹ đất bên Nasco Express trong dự án thành thị, nhà ở thương mại vô hình chung sẽ phá vỡ tổng thể dự án.
Theo VARS, điều này dẫn đến các tiện ích, phong cảnh trong dự án thiếu Nasco Express đồng bộ, giảm giá trị dùng của nhóm đối tượng cao cấp. trái lại, người dân có thu nhập làng nhàng, thấp cũng sẽ khó có thể thích nghi được trong khu vực chất lượng cao. Kết hợp tầng lớp không thể đạt được bằng cách phối hợp nhiều nhóm đối tượng thu nhập khác nhau trong cùng một không gian sống. Tại một số địa phương như Hà Nasco Express Nội Nasco Express và TP. Hồ Chí Minh, hầu hết các dự án đều có quy mô nhỏ, tại vị trí có giá trị lớn, Nasco Express việc đề nghị bố trí quỹ đất 20% là rất khó thực hiện.
thành thử, VARS cho rằng, nên giao 20% quỹ đất cho chính quyền địa phương tổ chức thực hiện, UBND tỉnh phải tính tình nhu cầu quỹ đất khi Nasco Express lập quy hoạch.
Qua kinh nghiệm quốc tế, hầu hết các nước đều có quỹ nhà ở địa phương cho người lao động thuê, dưới hình thức đất thuộc chính quyền, giao cho doanh nghiệp xây dựng nhà ở cho thuê theo giá Nasco Express quy định.
Ví dụ như tại Hà Lan, với quy mô cho thuê nhà ở xã hội khoảng 31%, Hiệp hội Nhà ở tại sơn hà này luân chuyển vốn theo nguyên tắc quay vòng, thu nhập nhận được từ việc cho thuê và bán nhà sẽ đủ để trang trải khoảng đầu tư của họ vào nhà ở giá rẻ mới hay tân trang, cải tạo khu phố (đầu tư cộng đồng). Hay tại một số Nasco Express khu vực ở Hoa Kỳ, các quy định yêu cầu phát triển nhà ở giá Nasco Express rẻ theo 1 trong 3 cách: tỷ lệ % các đơn vị phát triển dự án phải có giá cả phải chăng; tỷ lệ % xây dựng ngoài các đơn vị có giá cả phải chăng hoặc tiền mặt trả vào quỹ nhà ở.
Thứ hai là vấn đề nguồn vốn và lãi suất. Trong chương trình hồi phục và phát triển kinh tế-tầng lớp đã xây dựng hai chính sách tương trợ cho nhà ở xã hội. trước nhất là hỗ trợ Nasco Express cá nhân vay ưu đãi, đến hết tháng 10/2022, nhà băng Chính sách tầng lớp đã giải ngân được 3.017 tỷ đồng cho 8.379 khách hàng thuộc đối tượng vay để mua, thuê mua nhà ở tầng lớp, nhà công nhân, xây dựng mới hoặc cải tạo, tu chỉnh nhà ở. Chính sách thứ hai là hỗ trợ lãi suất 2%/năm, tối đa 40.000 tỷ đồng duyệt y hệ thống ngân hàng thương mại để cho vay với một số ngành, lĩnh vực, trong đó có cải tạo chung cư cũ, xây dựng nhà ở từng lớp, nhà cho công nhân. Tuy nhiên, đến nay chưa có dự án nào được vay vốn từ chương trình bình phục. thực tại, bây chừ các doanh nghiệp khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn nhà băng thì các dự án nhà ở tầng lớp cũng khó lòng triển khai.
Thứ ba là lớp lang thủ tục đầu tư xây Nasco Express dựng, mua - bán nhà ở tầng lớp còn phức tạp và kéo dài, khó khăn hơn cả nhà ở thương mại, tạo rào cản chủ đầu tư tiếp cận loại hình Nasco Express nhà ở này. Quỹ đất 20% Nasco Express khi giao cho doanh nghiệp phải Nasco Express tổ chức đấu thầu, đấu giá, khó lựa Nasco Express chọn nhà đầu tư.
rút cục là giá bán bị khống chế Nasco Express , lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của vớ dự án không vượt quá 10% tổng phí đầu tư. Nguồn vốn tắc nghẽn, hoài tiếp cận tài chính, tổn phí Nasco Express đầu vào tăng cao trong khi trình tự thủ tục đầu tư xây dựng, mua, bán nhà ở tầng lớp còn phức tạp và kéo dài, gây tốn kém cho doanh nghiệp khiến giá nhà ở từng lớp xây mới tại nhiều nơi cao gần bằng giá nhà ở thương mại. Thị trường thứ cấp ghi nhận hiện tượng giá nhà ở từng lớp tại các thành phố lớn tăng gấp đôi sau 5 năm dùng. Đặc biệt là định mức xây dựng đã quy định thấp hơn thực tại thị trường dẫn đến doanh nghiệp tham dự phát triển nhà ở từng lớp có khả năng lỗ nặng. Do đó, VARS cho rằng, những điều này không quyến rũ và Nasco Express khó thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội.
Theo ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ toạ kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, “nếu phát triển nhà ở từng lớp y hệt nhà ở thương nghiệp rồi đưa ra những khung giá không ăn nhập với điều kiện thị trường, các nhà đầu tư rõ ràng không quan tâm. Làm ra sản phẩm còn phải xin phê chuẩn về giá bán, cùng những thủ tục thậm chí phức tạp hơn nhà ở thương nghiệp, được miễn mỗi tiền dùng đất để làm lợi thế giảm giá thành”.
Ông Thanh nhấn mạnh cần phải thay đổi tư duy làm. Phải làm để người dân có thể sinh Nasco Express sống lâu dài, hoặc khi họ vượt lên một tầm khác thì người đến sau có thời cơ sở hữu. Muốn tiện tặn tổn phí phải thực hiện các dự án quy mô lớn, còn làm nhỏ chẳng thể giảm. Nếu không làm quy mô lớn, Nasco Express giá vốn khoảng 20 triệu/m2 Nasco Express là thường nhật. Mặc Nasco Express dù vậy, khống chế giá cả lại làm giảm chất lượng nhà, người dân vào ở bị xuống cấp ngay.
Từ những lập luận này, ông Thanh đánh giá không nên chỉ nghĩ đến việc xây nhà Nasco Express ở xã hội giá rẻ, song song cần có cơ chế, quy định để những người không thuộc diện sử dụng nhà ở từng lớp nữa chuyển nhà cho nhóm người đang khó khăn hơn. Điều này giúp thị trường có tính uyển chuyển, cuốn nhà đầu tư, người dân cũng Nasco Express có cơ hội hưởng lợi.
Phương Hoàng
Nhịp sống thị trường