Không chỉ làm gia tăng phí gấp 2 lần, quy định thắt giao du bất động sản duyệt sàn còn làm giảm hiệu quả kinh dinh của các chủ đầu tư.
Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) dự định Nasco Express sẽ được trình Quốc hội cho quan điểm tại kỳ họp thứ 5, diễn ra vào tháng 5/2023 và thông qua tại kỳ họp thứ 6, diễn ra vào tháng 10/2023. Điều đó có nghĩa, thời kì để dự án Luật quan trọng này được phê duyệt Nasco Express không còn nhiều. Tuy nhiên, nhiều quy định được đưa ra tại dự thảo Luật vẫn chưa nhận được sự nhất trí từ dư luận. Trong đó, trổi nhất là quy định liên tưởng đến giao du bất động sản phải duyệt sàn giao dịch.
Dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản dự kiến sẽ được Quốc hội chuẩn y vào tháng 10/2023
Cứng nhắc và làm Nasco Express tăng chi phí cho doanh nghiệp
Phát biểu tại Hội thảo Doanh nghiệp góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) vừa được Liên đoàn thương nghiệp và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức vào ngày 12/5, ông Nguyễn Quốc Hiệp - chủ toạ Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cho rằng: Điều 57 dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản (sửa đổi) quy định: Các giao tế bất động sản phải thực hiện duyệt sàn giao du bất động sản theo quy định của Luật này, Nasco Express trong khi Điều Nasco Express 60 quy định sàn giao du bất động sản chỉ cần có “cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu, có năng lực về tài chính”.
Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, “quy định như vậy hơi cứng”. Bởi bây giờ khá nhiều chủ đầu tư là các công ty đầu tư bất động sản đều dùng linh hoạt việc kết hợp giữa lực lượng bán hàng trực tiếp của chủ đầu tư và một số sàn. Tuy nhiên từ thực tế cho thấy, khối lượng hàng bán được của bộ phận bán hàng của chủ đầu tư luôn lớn hơn lượng hàng do các sàn giao tiếp bên ngoài bán được, duyên cớ là do viên chức của họ có sự thông suốt và có nhiệt huyết với dự án. Đặc biệt, phí tổn hoả hồng chủ đầu tư phải chi cho các sàn bên ngoài luôn ở mức gấp 2 lần phí hoa Nasco Express hồng cho bộ phận viên chức của chủ đầu tư Nasco Express tự bán.
Trên cơ sở đó, ông Nguyễn Quốc Hiệp kiến nghị: “Ban soạn thảo cần cân nhắc có nên đưa ra thêm một nấc trung gian trong khi chúng ta đang núm giảm bớt các thủ tục trung gian để giảm tổn phí” . song song, kiến nghị sửa lại Điều 57: “Các giao thiệp bất động sản phải công khai sáng tỏ qua các sàn giao du do các chủ đầu tư tự tổ chức hoặc qua các sàn giao thiệp trung gian (nếu các chủ đầu tư tư không tự tổ chức được).”
ngoại giả, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, về tiêu chí các sàn giao du cũng Nasco Express cần cụ thể hơn: Thế nè có cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng đề nghị? Kể cả sàn giao thiệp trực tiếp và điện tử.
Nasco Express sàn có đích thực cấp thiết? - Ảnh 2." type="photo" w="1507" width="" height="">
giao thiệp bất động sản duyệt sàn sẽ làm tăng hoài cho doanh nghiệp và đẩy giá bất động sản tăng cao hơn
Nguy cơ đẩy giá bất động sản tăng cao
Cũng liên can đến quy định giao dịch bất động sản Nasco Express ép qua sàn giao dịch, theo ông Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia độc lập trong lĩnh vực đất đai, xây dựng, bất động sản: Theo khoản 3 Điều 45 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): “hiệp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và hiệp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên tham dự giao tế là tổ chức, cá nhân chủ nghĩa quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 10 của Luật này Nasco Express thì phải công chứng hoặc chứng thực.”
Đồng thời, Điều 57 dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) cũng Nasco Express quy định chủ đầu tư dự án bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong mai sau hay chuyển Nasco Express nhượng quyền dùng đất dưới hình thức phân lô, bán nền sẽ ép phải qua sàn giao thiệp bất động sản.
Nhưng theo Luật Công chứng, hoạt động công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính chính xác, hợp pháp của giao kèo, giao du dân sự. Theo đó, công chứng viên sẽ hướng Nasco Express dẫn các bên tham gia giao du tuân thủ đúng các quy định luật pháp có liên hệ đến việc thực hiện hợp đồng, giao du; giải thích cho họ hiểu rõ quyền, trách nhiệm và lợi. hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc dự giao kèo, giao tế. Khi có vấn đề chưa rõ, công chứng viên yêu cầu các bên làm rõ hoặc tiến hành xác minh, yêu cầu thẩm định và từ khước công chứng khi chẳng thể làm rõ.
"Như vậy với loại hiệp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản thì khi thực hiện công chứng hợp đồng, công chứng viên có bổn phận đánh giá tính pháp lý của tài sản giao du, gồm đánh giá tình trạng pháp lý dự án, điều kiện để đưa bất động sản vào giao du; nếu không đủ điều kiện giao thiệp thì phải khước từ công chứng" - ông Nguyễn Văn Đỉnh khẳng định và cho biết: Công việc của công chứng viên như nêu trên trùng một phần lớn với nội dung hoạt động của sàn giao tiếp bất động sản theo Điều 61 dự thảo Luật kinh dinh bất động sản (sửa đổi). Theo đó, sàn giao tiếp ngoài chức năng thực Nasco Express hiện các giao du mua bán bất động sản, làm Nasco Express trung gian đàm phán, ký kết giao kèo thì còn phải “kiểm tra giấy tờ về bất động sản đảm bảo đủ điều kiện được giao thiệp”.
“Như vậy, một phần công việc của sàn giao du bất động sản sẽ trùng lặp với công việc của công chứng viên khi “thẩm định”, đánh giá tính pháp lý của bất động sản, đảm bảo đủ điều kiện mua bán” – ông Nguyễn Văn Đỉnh thông tin và Nasco Express cho rằng: Quy định bức giao thiệp bất động sản qua sàn sẽ làm tăng thủ tục phải thực hiện, tăng tổn phí tuân cho doanh nghiệp và đẩy giá nhà tăng cao, do phí tổn trung gian trả cho sàn giao tiếp sẽ được tính vào giá bán và người dùng chung cục phải gánh chịu.
Ngoài ra, một số ý kiến cho rằng việc Nasco Express Luật Kinh doanh Bất động sản bắt doanh nghiệp , người dân phải giao thiệp chuẩn y một đơn vị trung gian có dấu hiệu ngăn trở quyền tự do kinh dinh, quyền tự chủ kinh dinh và lựa chọn hình thức tổ chức Kinh doanh, tự do từng thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng (theo Điều Nasco Express 7 Luật Doanh nghiệp), quyền tự quyết định và tự chịu nghĩa vụ về hoạt động đầu tư kinh dinh (theo Điều 5 Luật Đầu tư).
Từ những phân tích trên, các chuyên gia cho rằng, việc ép giao du bất động sản duyệt sàn giao tiếp là không cấp thiết. Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng, việc quy định giao tế bất động sản phải thực hiện chuẩn y sàn tại dự thảo Luật là cần thiết, phù hợp với quyết nghị 18-NQ/TW năm 2022 của Ban Chấp hành Trung ương, quyết nghị Đại hội XIII của Đảng, trong đó phải lấy ích lợi chính đáng của người dân để làm trọng điểm xây dựng chính sách.
Cũng theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, giả dụ trước đây sàn giao tế chưa phát triển, quy trình giao tế chưa rõ ràng, chuyên môn nghiệp vụ của hàng ngũ nhân sự còn yếu và thiếu, thì đến nay đã đủ điều kiện để triển khai giao thiệp bất động sản qua sàn. Bên cạnh đó, ông Nguyễn Mạnh Khởi cho rằng, tính minh bạch trong giao thiệp bất động sản thời kì qua có nhiều vấn đề bất cập. Do đó, việc Nasco Express giao tiếp bất động sản qua sàn cũng như giao dịch qua sở giao tiếp hàng hóa là Nasco Express rất cần Nasco Express thiết.
| Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) bao gồm 10 chương và 92 Điều. Hiện Luật đã được Chính phủ trình Quốc hội cho ý kiến và dự định duyệt y vào kỳ họp diễn ra vào tháng 10/2023. |