“Các quy định về dùng các phương pháp định giá Nasco Express đất cũng chưa ngăn chặn được việc thao túng giá đất để trục lợi, Nasco Express thụ động, tham nhũng”, ông Nguyễn Đức Sỹ, Phó Kiểm toán trưởng, Kiểm toán quốc gia khu vực I cho hay.
Lúng túng trong định giá đất
Sáng 10/3, Kiểm toán nhà nước tổ chức Hội thảo góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Đề cập Nasco Express đến phương pháp xác định giá đất, ông Hoàng Linh - Phó Vụ trưởng Vụ Tổng hợp, Kiểm toán nhà Nasco Express nước (KTNN) phản chiếu: Từ kết quả kiểm toán cho thấy, quy định luật pháp về phương pháp định giá đất còn biểu hiện nhiều bất cập, không rõ ràng, vướng mắc trong quá trình thực hành.
Đáng lưu ý, có tình trạng tại cùng một địa phương khi áp dụng các phương pháp khác nhau Nasco Express có chênh lệch lớn về giá trị Nasco Express khu đất, dẫn đến nguy cơ thất thoát ngân sách…
“Xác định giá đất theo phương pháp so sánh và phương pháp thặng dư với quy trình các bước thực hành khá phức tạp, chưa thực thụ sáng tỏ, dẫn đến doanh nghiệp, người dân khó nắm bắt được để có thể tự xác định phương án đầu tư, sinh sản kinh Nasco Express doanh của mình; cơ quan nhà nước có trách Nasco Express nhiệm xác định giá đất cũng gặp khó khăn, lúng túng”, ông Linh cho hay.
Ông Hoàng Linh kiến nghị tiếp chuyện nghiên cứu thuế tài sản đối với những tổ chức, cá nhân nắm giữ nhiều tài sản trong đó có bất động sản; hoàn thiện các quy định về giao đất, xử lý thu hồi đất do vi phạm sử dụng đất; hoàn thiện phương pháp xác định giá đất, để bảo đảm công khai, minh bạch, sát giá thị trường…
Cùng mối quan tâm, ông Nguyễn Xuân Nasco Express Khải - Phó Kiểm toán trưởng, KTNN chuyên ngành II, cũng cho rằng, việc xác định khung giá đất và phương pháp định giá đất hiện chưa đảm bảo nguyên tắc thích hợp với giá phổ thông trên thị trường.
“Khung giá đất, cũng như bảng giá đất tại nhiều tỉnh, đô thị trực thuộc Trung ương hiện nay có sự chênh lệch lớn và thường không theo kịp được diễn biến giá đất thực tế, đặc biệt là các khu vực trọng điểm đô Nasco Express thị lớn, khung giá Nasco Express đất tại một số vị trí, địa điểm có sự dị biệt rất lớn với mặt bằng chung mức giá trên địa bàn”, ông Khải cho hay.
Khắc phục các tồn tại trên, dự thảo Nasco Express Luật Đất đai sửa đổi đã đưa ra phương pháp xác định giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện thông thường, bằng bình quân của các mức giá giao du thực tế của loại đất có cùng mục đích Nasco Express sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường.
Theo ông, quy định như trên đã chi tiết hơn so với Nasco Express Luật hiện hành, tuy nhiên, phương pháp nêu trên cũng còn hạn chế khi mức giá giao dịch thực tại của các loại đất thường rất khó nắm bắt, trong khi dữ liệu giá cả khi đăng ký với các cơ quan quản lý nhà nước thường thấp hơn đáng kể so với giá giao tiếp thực tế.
Đáng lưu ý, dự thảo đã bỏ quy định khung giá đất do Chính phủ ban hành làm căn cứ để UBND cấp tỉnh xây Nasco Express dựng bảng giá đất. Theo ông Khải, điều này góp phần đảm bảo tính linh hoạt trong việc Nasco Express xác định giá đất tại các địa phương, góp phần bảo đảm nguyên tắc xác định giá ăn nhập với giá đất phổ biến trên thị trường.
Để đảm bảo tính độc lập, khách quan của cơ quan giám định, cơ quan xây dựng và cơ quan quyết định giá đất, cơ quan kiểm toán đề nghị nghiên cứu tách bạch thẩm quyền, chức năng, thành phần của Hội đồng giám định giá đất.
Quan trọng nhất là phải xây dựng được cơ sở dữ liệu thông tin về giá thị trường. Ảnh minh hoạ
Có cơ chế để rà, đối chứng
Theo ông Nguyễn Đức Sỹ, Phó Kiểm toán trưởng, Kiểm toán nhà Nasco Express nước khu vực I, các phương pháp định giá đất hiện Nasco Express nay cơ bản đã tiếp cận được theo các phương pháp định giá tài sản phổ thông trên thế giới.
Tuy nhiên, thực tế cũng cho thấy, việc định giá đất với các phương pháp nêu trên còn không ít những hạn chế, bất cập - là một trong những nguyên cớ cơ bản dẫn tới việc giá đất được xác định chưa đảm bảo hạp với thị trường.
“Các quy định về sử dụng các phương pháp định giá đất cũng chưa ngăn chặn được việc thao túng giá đất để trục lợi, thụ động, tham nhũng. thành thử, đặt ra đề nghị Nasco Express cần thiết là phải kịp thời hoàn thiện các phương pháp định giá đất, để bảo đảm giá đất được xác định theo nguyên tắc thị trường”, ông Sỹ nhấn mạnh.
Từ thực tiễn kiểm toán, ông Nguyễn Đức Sỹ đề nghị bổ sung các quy định về phạm vi dùng các phương pháp định giá đất. Trong đó cần ưu tiên sử dụng phương pháp so sánh kết hợp phương pháp chiết trừ theo như thông lệ và kinh nghiệm quốc tế.
Cần hạn chế việc sử dụng các phương pháp mà không cho thấy mối quan hệ trực tiếp với giá thị trường và kết goá phụ thuộc vào nhiều nhân tố chủ quan, Nasco Express mà cụ thể ở đây là phương pháp thặng dư (lấy tổng doanh thu phát triển giả thiết của bất động sản loại trừ đi tổn phí Nasco Express ước tính trên đất).
song song có cơ chế, chỉ dẫn để có thể vận dụng nhiều phương pháp xác Nasco Express định, thẩm định giá đất khác nhau cho 1 trường hợp Nasco Express để có thể lựa Nasco Express chọn được phương án giá tối ưu và có sự kiểm chứng Nasco Express kết quả giữa các phương pháp.
Đặc biệt, theo ông Sỹ, quan yếu nhất là phải xây dựng được cơ sở dữ liệu thông tin về giá thị trường, đảm bảo yêu cầu xác thực, đầy đủ, Nasco Express rõ ràng, minh bạch và dễ tiếp cận Nasco Express để phục vụ công tác định giá đất.
trái lại, cũng phải có cơ chế để có thể rà soát, đối chứng kết quả định giá đất với bằng cớ Nasco Express giá thị trường để tăng cường bổn phận giải trình, tính sáng tỏ trong định giá đất.
Theo Luân Dũng
Tiền phong